现代企业理论是由科斯的<企业的性质》开创的。之后，又经阿尔奇安、德姆塞茨、威廉姆森、克莱茵、詹森和麦克林、张五常、格罗斯曼和哈特、穆尔、霍姆斯特姆等学者卓有成效的研究，使企业的产权理论和契约理论得到全面的发展。在对企业观察的基础上，科斯对传统的企业理论的假设前提提出了质疑。他认为，在企业内部，企业家要调整企业的组织管理，努力使其成本低于采取市场交易之成本，并用企业内部数量较少的长期契约代替市场交易中较多的短期契约，提高企业的组织效率以替代市场价格机制是企业的显著特征之一。企业的边界就是企业的规模，由企业内组织追加交易的成本和通过市场组织追加交易的成本的比较来界定，边际交易在企业内和市场或其他企业的成本相当时，企业的规模便确定了。张五常的研究表明，企业内部交易的是生产要素，市场上交易的是产品，对生产要素和对产品的估价都是需要成本的，此两种契约的选择取决于何种契约更经济。
阿尔奇安和德姆赛茨提出了“团队生产”的理论。他们认为企业是“团队生产”形式之一，一种产品的生产需要多种生产要素所有者合作，而要素所有者之间的协同作用使得其中一部分成员的行为影响到其他成员的行为，进而影响到其效率。詹森和麦克林提出了著名的代理理论。他们认为，在理性选择和经济人假设的前提下，当企业的管理人员不是企业的完全所有者而是代理人时，他们就会采取机会主义行为。因为，一方面管理者努力的成本由他自已全部承担,而他们只能得到利润中的一部分;另一方面，他们若实施寻租行为，收益则全部归自己所有，只是承担其中一小部分成本，其结果就是不断的寻租行为和代理成本的提高。而在这样一个博弈的过程中，最大的受害者就是企业的员工，他们游离于这一博弈之外，要想保护他们自己的利益，就得成为企业的投资者之一,参与剩余索取权的取得，并进而参与企业的经营。
格罗斯曼和哈特强调的是最优所有权结构对公司运营绩效提高的作用。他们研究中的所有权是指购人的控制剩余的权利,他们认为企业由其所拥有的资产组成，所有权配置的事后结果总是有效率的。最优的所有权结构有利于消除代理行为中的机会主义行为和寻租行为，同时对员工和经理人员有明显的激励作用。
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